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Il 2022 sta per chiudersi, che anno è stato per gli affitti?

“Possiamo dire che il 2022 è stato l’anno degli affitti, ovvero l’anno in cui la domanda di immobili in affitto è davvero schizzata alle stelle; l’anno in cui i valori dei canoni, complice proprio la sovrabbondanza di domanda, sono tornati a raggiungere quasi i livelli del 2008/2009, pre-crisi finanziaria.

Ma, soprattutto, il 2022 è l’anno in cui l’offerta non tiene il passo della domanda: quanto il mercato può offrire a livello di immobili disponibili risulta, in tutt’Italia e quasi senza distinzione tra grandi e piccole città, insufficiente, scarsa, qualcuno grida all’allarme ‘Chi ha visto gli immobili in affitto?’.

Quanto ha pesato e quanto sta pesando sulle locazioni l’aumento dell’inflazione?

“Anche per quest’anno abbiamo registrato una netta preferenza del regime di cedolare secca rispetto all’Iperf (91% di proprietari scelgono la cedolare secca) e quindi nella maggior parte dei contratti stipulati non è possibile applicare l’aumento.

Abbiamo comunque provato a fare un confronto e ci rendiamo conto che se questi dovessero essere ancora per un po’ gli indici di aumento, forse a più di un proprietario potrebbe iniziare a risultare conveniente almeno una riflessione sul tema. Diversa la situazione dei contratti commerciali per i quali gli aumenti vengono applicati con aggravio serio sulle attività commerciali”.

Ci sono stati effettivamente dei rincari? Di che entità?

“Per rispondere a questa domanda, riporto un esempio: se sono proprietario di un immobile affittato a 700 euro al mese con contratto libero di 4 anni + 4, allora moltiplicherò 700 per 11,8% (indice Istat del mese di ottobre) ottenendo 82,6 euro, che posso arrotondare a 83 euro. Quindi invierò un messaggio all’inquilino per avvisarlo che dovrà versarmi 783 euro invece di 700 euro. All’anno il guadagno è di 996 euro”.

È cambiato il comportamento di conduttori e locatori? Voi, in particolare, cosa avete registrato?

“Le richieste degli studenti arrivano al 25,6% del totale delle richieste di affitto ricevute dai punti SoloAffitti delle città capoluogo di regione nel 2022, con un aumento di quasi 4 punti percentuali rispetto al 2021; sono invece il 31,6% le richieste proveniente da lavoratori, uno dei principali target inquilini, anche in questo caso in aumento di oltre 2 punti percentuale rispetto all’anno precedente.

Questo aumento è compensato dal rispettivo calo delle richieste di affitto per abitazione principale, non riconducibili a ragioni di lavoro o studio, ma a semplice esigenza abitativa, una scelta che pensiamo sempre più rappresenterà una valida alternativa all’acquisto, sia per ragioni economiche che per motivazioni culturali.

L’affitto torna a essere soprattutto una ‘questione di convivenza’: in aumento le coppie in affitto (in particolare quelle senza figli, che passano dal 38% al 39,8% in un anno) e coloro che vivono in condivisione (14,5%, +1,1 punti percentuali).

Questo ultimo aumento, peraltro, segnala il superamento definitivo dei timori di andare a vivere in affitto in condivisione, fenomeno registrato in precedenza a causa dell’emergenza sanitaria”.

C’è poi il problema del caro energia. Gli aumenti dei costi si sono fatti sentire anche sul mercato degli affitti?

“I costi in questo caso rimangono a carico degli inquilini che pagano le bollette, almeno per quanto riguarda il settore degli affitti a lungo termine.

Diversa invece la situazione dei proprietari di immobili affittati a breve termine, dove il caro bollette rischia di compromettere il guadagno netto e porta in molti a valutare se riconsiderare il passaggio del bene al mercato tradizionale”.

Cosa potrebbe accadere nei prossimi mesi?

“L’aspettativa è di un ulteriore conferma di questi trend: domanda molto vivace, in aumento a causa soprattutto del netto aumento dei tassi d’interesse sui mutui, e canoni abbastanza alti. Quello che ci si augura, soprattutto, è che ci sia una ripresa dell’offerta, con un numero maggiore di proprietari che possano mettere sul mercato i propri immobili.

Magari un intervento a livello politico a sostegno di questo potrebbe essere utile per riequilibrare un mercato in cui la richiesta di immobili è un’esigenza davvero urgente e che soddisfa un bisogno primario”.